カンボジア不動産リスク・デメリット

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カンボジアをはじめ新興国の多くは、資産運用の対象として非常に魅力的です。ただしそこには、大きなリターンの可能性と切っても切れないリスクの大きさ、という面がついてまわります。どんなリスクが考えられるのか、ご案内いたします。

不動産紹介

カンボジア不動産投資では仲介リスクに注意

海外の投資の特有のリスクとしては、「カントリーリスク」、「オペレーショナルリスク」、「セキリュティリスク」、3つが主に存在します。

 

・「カントリーリスク」
政治・社会情勢の不安定さ、大きな為替変動の可能性、土地・事務所スペースの不足や地価・賃料の上昇、消費者運動・不買運動や市民の抗議などによる排斥運動に伴うリスクです。

・「オペレーショナルリスク」

さらに4つに細分化することができます。
①生産・販売関連インフラ(電力・物流、通信など)の未整備、関連産業集積の未成熟・未発展、取引リスク(代金回収リスクなど)
②雇用・労働/人権関連:労働力の不足・人材採用難、人件費の高騰、労働争議・訴訟
③税務・通関関連:税制・税務手続きの煩雑さ
④法務・規制:現地政府の不透明な制作運営、行政手続きの煩雑さ(許認可など)、法制度の未整備・不透明な運用、出資比率制限などの外資規制、知的財産権保護の欠如

・「セキュリティリスク」
これは安全面でのリスク。テロ・新興感染症、情報セキュリティなど。
 

仲介リスク

上記3つのリスクに加えて、海外の不動産投資では「仲介リスク」というものが存在します。

日本で不動産投資をする場合でも、優秀な仲介会社やエージェントの存在は重要と言われています。ましてや、知らない国である海外の不動産を購入する場合には、現地に詳しいエージェントや不動産仲介会社の協力は不可欠と言えるでしょう。

加えて、日本人スタッフが対応してくれる日系の仲介会社を見つけることができると、きめ細かな対応が期待でき、安心して相談できるでしょう。

視察ツアーやでは、現地に足を運び、物件の良し悪しを見ることも重要なことですが、実は現地でこの仲介会社やエージェントに会って、どんな会社かどんな人物かということを見極めることも、視察ツアーで必ずやってほしいことです。

最近はCOVID-19の影響で少し状況が変わり、オンラインで現地と中継をつなぎ、ショールームや物件現場をリアルタイムで確認することができます。そこで開発会社にも質問をすることも可能ですので、現地で視察するのと大差なくご確認頂けるようになってきているので、こちらもぜひ一度試してみることをオススメします。

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プレビルドというリスク

プレビルド(Pre-build)とは、工事が着手される前(建設していない)に物件を購入することを指し、「青田売り(あおたうり)」とも呼ばれています。
建設していないだけではなく、完成前までの期間を意味するので、建築工事が完了していないのに、宅地や建物の販売などをすることをいいます。未完成販売・未完成物件ともいいます。 
 

日本の新築不動産は、物件が完成した時点で決済しますので、あまり馴染みのない言葉になります。しかし、カンボジアなど東南アジアでの海外不動産投資では積極的に行われている購入方法となります。

また契約と、支払いについては、物件の計画時点で売買契約を交わします。
支払いスケジュールは、物件の建設進行に応じて、物件価格の一部を前払いして、工事進捗に応じて分割で支払いをする形となります。



プレビルドのメリットは、
小額から投資でき、安い価格で購入できるので、完成までに値上がりが期待出来る点が魅力です。

一方で、プレビルドのデメリット・リスクは、
ディベロッパー(開発会社)が物件建設途中に破綻して、投資したお金が戻ってこないケースがあるります。また、完成後の不動産がイメージと違う
、完成までの期間、現金支出が続くなどが挙げられ、海外不動産投資の大きなリスク要因として挙げられます。
「一度は現地に足を運ぶべき」とよく言われるのには、実は「人の問題」が絡んできます。
現地視察というと、どうしても物件の良し悪しをチェックすることと思われがちです。もちろん、それは重要な目的であることは間違いありません。ただしその内容は日本で考えられるものとはずいぶん違っているかもしれません。カンボジアでは物件販売の多くが「プレビルド」であるというのがその理由です。プレビルドの場合、不動産物件はほとんどが建設途中ですからプノンペンまで出かけても実際に目にできるのは、完成模型程度ということもあり得ます。むしろ、正確な物件所在地や開発会社を確認して立地上のメリットなどの情報を集めたり、街の発展状況を知ることに主眼を置くべきでしょう。
 

信頼できるエージェント探しのポイント

不動産仲介会社は、購入者に代わって、開発会社と物件を販売する業者と交渉をしたり、物件契約におけるリスクチェック、住宅ローンの相談などを行ってくれます。カンボジアでは英語も使えますが、細かな内容を精査する場合には現地人同士での会話が必要になります。そのような場合に備えて、ライセンスを持つ、信頼できるエージェントを探すことが大切です。

さらに、日本人スタッフが対応できる日系仲介会社を選ぶと、決め細かで日本流に相談ができるので安心でしょう。

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カンボジア不動産のリスク管理

不動産の価値は物件そのもの以上に立地に大きく左右されます。たとえ実物が見られなくても現地で周辺環境を肌で感じることで、日本で渡される分厚い紙の資料の何十倍もの情報が得られるのです。

もちろん、良心的な業者であれば、それに加えて建築途中の工事現場の視察をセッティングし、完成度は見ることのできない骨組みや施工の様子を確認できるようにしますし、以前、同じディベロッパーが手掛けた別の物件の見学などを手配することもあります。

ただし、リスク管理という点ではそれ以上に不動産物件に関わる人たちと会うことが重要になります。

誰から不動産を買うのか、誰が不動産を管理するのか、その二つは物件を確かめる以上に重視するべき内容です。
つまり、物件の確認、販売会社の確認、管理会社の確認がポイントであり、視察ツアー(最近ではオンライン上でリアルな現場案内)の3点セットでなければなりません。

一人ひとりの目的が違う投資家サイドに立って物件探しをしてくれる仲介者や、実際に購入した不動産の賃貸や賃料管理を代行してくれる担当者たちと直接顔を合わせ、話をすることは、不動産投資を最終的な成功へとつなげるためには必ず必要になってくるステップです。

COMPANY会社概要

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概要

会社名

アンナアドバイザーズ株式会社

代表取締役

荒木 杏奈

日本本社

〒105-0001

東京都港区虎ノ門 1-10-5 KDX虎ノ門1丁目ビル11F

取引銀行

みずほ銀行 銀座通支店

資格

宅地建物取引士

免許番号

宅地建物取引業 東京都知事免許 (1) 第99967号

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info@annaadvisors.com

電話番号

03-4405-3655

Fax

03-4586-9907

カンボジア住所

CASA by Meridian, Orient Tower 1st Floor, Unit A01-01, No. 1, Harvard Street, Diamond Island, Phnom Penh, 12301, Cambodia

カンボジア電話番号

+855 (0) 23 97 2014 / +855 (0) 12 833 290

カンボジア免許

E-17-239

アクセス

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海外不動産投資で多くのキャピタルゲインを得るには、投資する国の成長余力の大きさがポイントになってきます。そう考えたときに、1人当たりGDPが1,000米ドルを超えたばかりのカンボジアの潜在力に惹かれるのは当然のことです。2009年にリーマンショックで落ち込んだカンボジアの経済成長率は、翌年2010年からコンスタントに優秀な数値を示し、最近では平均7%程度です。

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