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カンボジア不動産投資の3つの魅力

2021/10/07

「なぜ経済成長が期待できる新興国の中でも特にカンボジアへの不動産投資がおすすめなんですか?」

不動産投資を検討している方からこのような質問を受けることがあります。
新興国の中でも、日本からアクセスがしやすかったり、親日国であったりとおすすめする理由はたくさんありますが、その中でも特におすすめのポイントを知りたいという方が多いと思います。

そこで今回は、他の新興国ではあまり見られないカンボジア不動産投資だけの魅力を3つご紹介していきます。



 目次     
1. カンボジアでは米ドルが主要通貨なので安心・安全
2. カンボジアの銀行は高金利なので得をする
3. カンボジア不動産は利回りと買取オプションがついていることが多い




 1. カンボジアでは米ドルが主要通貨なので安心・安全 

カンボジアで不動産投資をする魅力の1つ目は、米ドルが主要通貨になっていることです。

カンボジアには法定国家として、リエルという貨幣があるのですがあまり使われておりません。流通している現金の80%以上、定期預金の94%は米ドルという数字になっているのです。完全に米ドルが法定通貨としての役割を果たしていることになります。カンボジア国民が自国の通貨であるリエルを信用していないことと、居住者であればカンボジア国内において、外貨を自由に保有することが認められていることが要因としてあります。

不動産投資において、米ドルで取引をすることができれば、為替のリスクを大きく減らすことができます。為替リスクとは、為替レートの変動により損失が発生するリスクのことです。
 

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新興国の貨幣は信用が低いため、為替のリスクが高くなる傾向にあります。金融政策によって突然貨幣価値が大暴落してしまった国などが過去にあるほどです。不動産投資は長い期間にわたって不動産を保有し、投資した国の通貨でインカムゲインやキャピタルゲインを得る投資ですから保有している間に貨幣価値が大きく下がってしまうことがないよう、できるだけ為替リスクが低い国で投資をするべきなのです。

しかし、貨幣価値が安定し為替リスクが低い国は先進国などが多く、新興国のように今後爆発的な経済成長が起こることは期待できません。
ですから、カンボジアのように大きな経済成長が見込めて、かつ為替リスクが低い国はほとんどないのです。

カンボジアでは米ドルによる取引がメインとなっているため、インカムゲインもキャピタルゲインも米ドルで受け取ることができます。米ドルの貨幣価値が安定しているので、為替リスクはかなり低いと言えるでしょう。

米ドルが通貨として使われている新興国はカンボジア以外にも、エルサルバドル・エクアドル・ジンバブエなどがあります。これらの国も、経済成長の余地があり、為替リスクの少ない国と言えますが、やはり日本からの距離の問題と経済成長がまだ先になるのではないかという問題があります。

また、カンボジアでは外国為替取引に関する制限がほとんどありません。これは「外国為替取引には一切の制限を加えない」という規定があるためです。事業投資などの大規模資金の回収や巨額な利益の国外移転などが制限される国が多い中、カンボジアでは投資に関連して発生する金融債務不足のための外貨購入や国外への送金は自由です。

注意が必要なのは、カンボジア中央銀行は中長期的にはリエルの使用を促進するのではないかと言われている点です。しかし、現時点で脱ドル化をしても、ハイパーインフレーションが発生し、経済破綻する可能性が高いため、そこまで心配の必要はないのではないでしょうか。




 2. カンボジアの銀行は高金利なので得をする 

カンボジアで不動産投資をする魅力の2つ目は、米ドルでの預金金利が高いことです。
なぜ預金金利が高いと不動産投資で得をするのでしょうか?

不動産投資をするとインカムゲイン(家賃収入)による収入が得られます。
収入はカンボジアにある銀行口座に振り込まれ、預金をしておくことにより金利が付くのです。預金金利が高い国で不動産投資をするのがいい理由がここにあります。
 

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現在カンボジアの預金金利は4%台になっています。日本の大手銀行の預金金利が0.002%であることを考えるとかなり高いことがわかると思います。
カンボジアは昔から預金金利が高い国として注目されており、過去には年利7%を超えていた時期もあります。カンボジアで口座を開設するためには、現地に行く必要があるため口座開設のツアーなども日本で組まれていたほどです。

カンボジアに出向きわざわざ口座を開設するのはひと手間必要ですが、不動産投資によって得られた金額にさらに4%の金利がつくと考えるとかなりの利益につながることが見込めます。

他の国でも利率の高い銀行はいくつかありますが、共通しているのは貨幣の信用があまり高くない点です。カンボジアは米ドルによる貯蓄のため、貨幣価値に関する心配は低いと言えるでしょう。しかし、米ドルだからリスクが0というわけではありません。預金保証が対象外や金利に関する税金が課されることもありますので、しっかりと確認しておくことが大切です。

▶︎カンボジアの主要銀行とその特徴の記事へ




 3. カンボジア不動産は利回り保証と買取オプションがついていることが多い 

これは不動産によって異なりますが、カンボジアの不動産は比較的利回り保証と買取オプションがついている傾向にあります。

利回り保証とは、購入後に想定していた利回りよりも実際の利回りが低くなってしまったとしても、購入時に契約した利回りが保証されるというものになります。これは、賃借人の有無に関係なく保証されるため、不動産投資の最大のリスク、空室リスクを心配する必要がありません。

続いて買取オプションとは、指定の年数経過後にあらかじめ取り決めていた額で不動産を買い取ってもらうことができる仕組みです。不動産を運用して、指定の年月が経過したときに不動産価格が上がっていればいいですが、逆に下がってしまってキャピタルゲイン(不動産売却益)が得られないという場合でも、事前に決めていた価格で買い取ってもらうことができます。

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実際どのくらいの利回り保証や買取オプションが付くのか、アンナアドバイザーズで取り扱っている「フラットアイアン」を例に説明していきます。こちらの不動産は、ホテルとオフィスが入っているため2つを比較しながら見ていきましょう。

ホテルの場合ですと、10年間の利回り保証がつき、10年間保有し続けた場合は年平均8.5%の利率が保証されます。オフィスですと、同じく10年間で年平均9.5%の利率を得ることができます。

これほどしっかりした利回り保証と買取オプションがついているのは、場所がプノンペンの主要なビジネス街にあるというのが理由ですが、利回り保証と買取オプションがついていると、リスクが大きいと言われる新興国の不動産にも安心して投資することができますよね。

主要通貨が米ドル・預金金利が高い・利回り保証と買取オプションがついている。
これら3つがどれほど魅力的なものかわかっていただけたのではないでしょうか。

カンボジア不動産への投資はこれら3つの特徴があるため、リスクを抑えつつ大きなリターンを狙うことができるのです。

 

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