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カンボジア不動産投資のシミュレーションをしてみよう!

執筆者:荒木 杏奈

アンナアドバイザーズ株式会社

2022/02/02

不動産投資をするときに、購入後のシミュレーションをすることはとても大切です。
どのくらいの利益が見込めるのかまったく知らないまま、投資を始める人はまずいません。

しかし、これまで不動産投資をしたことがない人からすると、どのようなところで費用が掛かり、実際の収益がどれくらいになるのかなど、わからないことが数多くあると思います。

そこで、今回は実際にアンナアドバイザーズで取り扱ったカンボジア不動産物件のシミュレーションを見ながら、どれくらいの投資でどれくらいのリターンがあるのかを見ていきましょう。

気になる方は、ぜひ最後まで読んでみてください。



 目次     
1. フラットアイアン・バイ・メリディアン(ホテル)
 ・物件概要
 ・購入に掛かる金額
 ・見込まれる収益
 ・家賃保証契約終了後の流れ
2. フラットアイアン・バイ・メリディアン(オフィス物件)
 ・物件概要
 ・購入に掛かる金額
 ・見込まれる収益
3. まとめ



 1. フラットアイアン・バイ・メリディアン(ホテル) 


2.png



・物件概要 
1件目はホテルの物件になります。
物件名はフラットアイアン・バイ・メリディアン。
専有面積が25.75㎡となっており、約16畳分の広さです。

価格は172,000ドル(US)となっており、日本円で約2,000万円(2022年1月の為替相場を参考)です。
カンボジアの物件のため、USドルでのシミュレーションになります。
日本円での価格をざっくりとイメージしたいという方は、為替相場を参考に円換算してみましょう。




・購入に掛かる金額 
さっそく、購入の流れに沿って物件購入全体にかかる金額を見て行きます。

アンナアドバイザーズで不動産を購入する場合は、不動産の金額から1パーセントが割り引かれるため、172,000ドルから1,720ドルが引かれ170,280ドルが物件購入費用となります。

購入を決めた段階でまず予約金1,500ドルの支払い、30日以内に残りの代金168,780ドルの支払いが必要になります。
また、物件代金以外にもその他諸費用が発生します。



①登記費用 
登記をするときに掛かる費用は物件価格の約2〜4パーセント程度です。
また、登記には手数料などその他諸費用が掛かりますので注意しましょう。

今回は、登記費用を物件価格の2パーセント、その他費用を1,800ドルで計算することにより5,206ドルが登記の総費用になります。



②仲介手数料 
仲介手数料は物件や販売会社によって金額が異なるところになります。
今回は、物件価格の5パーセントで計算していきましょう。

物件価格と経費を合算した金額が184,000ドルになり、日本円でおよそ2,100万円(2022年1月の為替相場を参考)ほどが物件購入時に掛かる費用になります。




・見込まれる収益 
こちらの物件は10年の家賃保証がついている物件になります。
家賃保証がついていない物件ですと、入居率などにより収益が変動するためシミュレーションが難しくなりますが、今回は家賃保証があるため入居率は考える必要がありません。

物件の価格に利率を掛けたものから源泉徴収税分が引かれたものが利益として3ヵ月に一度入ってきます。1年目は利率4%に設定されています。
物件価格170,280ドルの4%なので、6,811ドルがグロス収益になります。そこから源泉徴収税分の14%が引かれた5,858ドルが1年目の収益になります。

利率は年数が経過するほど上がっていき、10年目には最大の13%まで上がります。
そのため10年目には、年間で22,136ドルもの収益を得ることができます。


家賃保証シミュレーション表

年数

   利率      グロス収益  

源泉徴収税相殺後

  1年目   4% $6,811 $5,858
2年目 5% $8,514 $7,322
3年目 6% $10,217 $8,786
4年目 7% $11,920 $10,251
5年目 8% $13,622 $11,715
6年目 9% $15,325 $13,180
7年目 10% $17,028 $14,644
8年目 11% $18,731 $16,108
9年目 12% $20,434 $17,573
10年目 13% $22,136 $19,037
合計   $144,738 $124,475

※源泉徴収税14%


シミュレーション表からもわかるように10年間で合計124,475ドルの収益を獲得することができます。日本円に換算するとおよそ1,420万円(2022年1月の為替相場を参考)です。

インカムゲインだけで、物件購入金額の73パーセントの金額を回収できたことになります。
※不動産評価額の0.1%の不動産税が年間発生します。




・家賃保証契約終了後の流れ 
10年間の家賃保証が終わった不動産は、自分の好きなように運用することができます。
こちらの物件には買取保証もついているため、家賃保証期間終了後に購入者が希望する場合は、購入時と同じ金額で買い取ってもらうことができます。

購入時と同じ金額で買い取ってもらうと170,280ドルのキャピタルゲイン(売買益)を得ることができます。つまり、10年間の家賃保証期間に得た124,475ドルのインカムゲインがそのまま利益になります。

また、購入した不動産の価格が上がっていれば、買取保証を使わないという選択もできます。
継続して不動産の運用をした方がお得だと考えたら、そのまま運用を続けても大丈夫です。

相場というのは生き物ですからどう動くかわかりません。そんななか10年間の家賃保証と買取保証があることは、なにより安心感につながります。
仮に10年以降も不動産運用を続けることにすると、家賃保証も買取保証も外れることになりますからその点は注意が必要です。




2. フラットアイアン・バイ・メリディアン(オフィス物件)


1.png



・物件概要 
2件目の物件はオフィスになります。
専有面積が169.15㎡となっており、1つ目の物件と価格が大きくことなります。

先ほどの不動産の購入価格が、約2,000万円なのに対して、こちらの物件は859,000ドル、日本円で約1億円(2022年1月の為替相場を参考)の物件になります。
では、価格の高い物件の収益シミュレーションを見ていきましょう。




・購入に掛かる金額 
アンナアドバイザーズですと、1パーセントが割り引かれるため、8,590ドルが引かれ850,410ドルで物件を購入することが可能です。
オフィス物件ということで、価格は高くなっていますが、購入金額や収益を出す計算にほとんど違いはありません。

費用として1件目の物件と同じように、登記費用・仲介手数料がかかります。



①登記費用 
購入金額850,410ドルの2%で考えると17,008ドル。
その他、登記諸費用が1,800ドル掛かります。



②仲介手数料 
5%で計算を進めていきます。

物件価格と経費を合算した金額である911,739ドルが物件購入時に掛かる金額の合計になります。




・見込まれる収益 
こちらの物件も10年の家賃保証がついている物件になります。

1年目は利率5%が入ってきます。
物件価格850,410ドルの5%なので、42,521ドルがグロス収益として入ってきます。
源泉徴収税14%分を引いて36,568ドルが1年目の最終的な収益となります。

次の年から、1パーセントずつ利率が上がっていき、最終的には14%まで上がります。


家賃保証シミュレーション表

年数

   利率      グロス収益  

源泉徴収税相殺後

  1年目   5% $42,521 $36,568
2年目 6% $51,025 $43,881
3年目 7% $59,529 $51,195
4年目 8% $68,033 $58,508
5年目 9% $76,537 $65,822
6年目 10% $85,041 $73,135
7年目 11% $93,545 $80,449
8年目 12% $102,049 $87,762
9年目 13% $110,553 $95,076
10年目 14% $119,057 $102,389
合計   $807,890 $694,785

※源泉徴収税14%


シミュレーション表からもわかるように10年間で694,785ドルの収益を獲得することができます。インカムゲインだけで、物件購入金額の82パーセントの金額を回収できたことになります。

物件価格の高い不動産に投資するほど、インカムゲインが高くなります。また、資産価値も落ちにくい傾向にあるため、キャピタルゲインも高くなる傾向にありますが、こちらの物件も1件目と同じように買取保証がついているため、10年後に購入金額と同じ価格で買い取ってもらうことも可能です。




 3. まとめ 

いかがでしょうか。
シミュレーションをすることによって、どれくらいの投資金額でどの程度の利益を得られるかおおよその金額を把握することができます。

特徴的なのは、家賃保証と買取保証があることです。このような保証がないと、普通は10年も経てば家賃相場も物件価格も変動するため、購入時のシミュレーションとは結果が異なるのが普通です。しかし、これらの保証があることでシミュレーション通りの結果が得られるのです。

物件によって費用なども異なるため、より詳しい情報を知りたいという方は、ぜひセミナーまでお越しください。
『カンボジア不動産投資セミナー』

 

 

執筆者:荒木 杏奈

アンナアドバイザーズ株式会社

日本とカンボジアを拠点に、国内・海外不動産業を展開。

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