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カンボジア不動産はインカムゲインとキャピタルゲイン、両方狙える

執筆者:荒木 杏奈

アンナアドバイザーズ株式会社

2022/02/24

不動産投資によって得られる収益は、大きく「インカムゲイン」「キャピタルゲイン」に分けられます。カンボジアでの不動産投資は、この両方が狙えることから多くの不動産投資家に注目されているのです。

なぜカンボジア不動産への投資はインカムゲインとキャピタルゲインが期待できるのでしょうか。

今回は、「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」という2つの収益の観点からなぜカンボジアへの不動産投資がおすすめなのか、紹介していきます。



 目次     
1. インカムゲインとキャピタルゲイン
 ・インカムゲインってなんだろう?
 ・キャピタルゲインってなんだろう?
2. カンボジア不動産投資によるインカムゲイン
 ・供給の少ないハイクラス物件
 ・高金利なカンボジアの銀行
3. カンボジア不動産投資によるキャピタルゲイン
 ・首都の不動産が手ごろな価格
 ・プレビルドが活用できる
4. まとめ




 1. インカムゲインとキャピタルゲイン 


・インカムゲインってなんだろう? 
インカムゲインとは、「ある資産を保有中に得られる収益」のことです。
不動産投資では、家賃収入がインカムゲインになります。

インカムゲインを得るための不動産投資は、国内不動産が強いと言われています。アジアやアフリカなどの新興国と比較して、日本の成長率は低調である反面、暴動などのリスクが低いことから安定して収益を得ることができるためです。
また、比較的賃料が高く、不動産の需要が高い国もインカムゲインを得るためにはおすすめの投資先となります。




・キャピタルゲインってなんだろう? 
キャピタルゲインとは、「ある資産を売却することによって得られる収益」のことです。
不動産投資では、物件の売却によって得られる収益がキャピタルゲインになります。

物価の上昇に伴い、不動産価値が高まるため、キャピタルゲインを狙うには、安定している国内よりも成長余地のある海外諸国への不動産投資が適していると言えます。

また、海外では日本と違い中古不動産を購入して生活する人が多いため、中古不動産の需要が高く、日本のように中古になった瞬間、価値が大幅に落ちたりすることが少ないのです。

インカムゲインとキャピタルゲインについて見てきましたが、カンボジアは新興国であるため成長の余地があり、キャピタルゲインが狙いやすいのは理解できると思いますが、同時にインカムゲインまで期待できるのはなぜなのか

カンボジア不動産投資で2つの収益が狙える理由を見て行きましょう。
 



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 2. カンボジア不動産投資によるインカムゲイン 


・供給の少ないハイクラス物件 
カンボジアでは、住宅の供給が限られています。特にその傾向が強く表れているのが、ハイクラス物件です。リーマンショック以降の急速な回復後、カンボジア経済は安定的で高い経済成長を続けてきました。
その結果、以前から都市周辺に集中する傾向のあったこの国の人口分布はその度合いを深め、今日では首都プノンペンとその周辺5州にカンボジアの全人口のおよそ半分が集まりました。

これに対して、プノンペン市内のハイクラス物件の供給はまるで追いつきません。借り手が圧倒的に多い状況では、ハイクラス物件の賃貸料は上昇するか、最悪でも高止まりします

これが、カンボジアの不動産投資でインカムゲインを獲得できる理由になります。貸し手側が価格決定力を持つ状態が変化しないとすれば、至極当然の結果といえます。


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・高金利なカンボジアの銀行 
カンボジアでのインカムゲインに投資家が注目するもう一つの理由に、カンボジアの預金金利事情があります。

インカムゲインによる収入は通常、カンボジアの銀行に振り込まれます。
銀行にお金を預けると、金利が付きますが日本では大手銀行でも0.001~0.002パーセント程度の金利しかつきません。

ところが、カンボジアの現在(2022年1月)の預金金利は4パーセント台になっています。そのため、インカムゲインで入ってきた利益に年間4パーセントの金利がつくことになります。





 3. カンボジア不動産投資によるキャピタルゲイン 


・首都の不動産が手ごろな価格 
新興国の投資で、最も手堅いのは首都への投資だと言われています。経済発展の恩恵を最も受ける場所であり、需要と供給のバランスを考えても、一番希少価値のある場所であることがその理由です。

ところが多くの新興国では、そのような物件は既に販売済みであったり、経済成長による資産価値上昇の結果、簡単には手の出せない水準にまで価格が上がっています。

一方、カンボジアでは依然、プノンペンの一等地の物件が入手可能なのです。
不動産価格はバイアスがかかりやすいことから、経済成長の恩恵を一番受けやすいとされます。さらに、誰もが認める一等地の物件はその影響が一番大きくなりますから、期待できるキャピタルゲインのリターンも最大化されます。




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・プレビルドが活用できる 
さらに、買い手側にとって購入価格を下げて、収益アップを狙えるもう1つのポイントがあります。新興国の新築不動産で活用されることの多い「プレビルド」がキーワードです。
カンボジアなどの新築海外不動産販売は、必ずしも物件が完成してから行われるものではありません。建築中のコンドミニアムが販売されるのです。

日本でもマンション販売などでは内覧会があり、完成前に売買契約を結ぶことは普通のことかもしれません。しかし、「プレビルド」にはそれとまったく違った点があり、利用すれば購入代金が抑えられます

何が違うのかといえば、契約時点で代金をすべて支払ってしまうということです。ディベロッパーは完成までの借入資金の金利を抑えるために、完成前や場合によっては建築着工前に売り始めるのです。
物件販売は通常プロジェクト完了までに何回かに分けて行われます。そして同条件のコンドミニアムでも、1回目より2回目、2回目より3回目、つまり完成に近づく時点の方が販売価格は高く設定されます。

最終的には完成直前の販売額が最も高くなり、なかにはスタート時との差が1.5倍ほどになることもあるのです。

完成直前の販売価格に比べてプレビルドの金額を大きく下げられるのは、金融機関からの借入の金利負担額を考えると、ディベロッパーにとっての利益が変わらないからです。

つまり、投資する側からすれば、完成まで時間のある物件は、最終価格より安価で購入が可能であり、その分得られる収益が上昇することになるのです。





 4. まとめ 

カンボジアは、ハイクラス物件の供給が少ないことと銀行の利率が高いことから、キャピタルゲインだけでなく、インカムゲインも期待できる新興国となっています。

いずれハイクラス物件の供給が追い付いてくれば、マレーシアやシンガポールのようにインカムゲインの旨味がなくなってしまうかもしれません。
カンボジアの不動産投資に少しでも興味のある方は、この機会に検討してみてはどうでしょうか。

 

 

執筆者:荒木 杏奈

アンナアドバイザーズ株式会社

日本とカンボジアを拠点に、国内・海外不動産業を展開。

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