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【カンボジア不動産の最新マーケットレポート】2020年 3Q カンボジア不動産はアンナアドバイザーズ

2020/10/30

こんにちは、アンナアドバイザーズの荒木杏奈です。

CBREからカンボジアの不動産マーケットの2020年第3四半期(3Q)のレポートが出ておりますので、ご案内します。
レポートによると、カンボジアも他国同様にコロナの影響は避けられませんが、予想していたよりも小さいとのことです。

 

経済活動の復旧の兆候は見られますが、完全なる復旧への動線は不安定です。

ハイエンドコンドミニアム平均$ 3,010/SQM 
プライムコンドミニアム賃料$ 12.80/SQM 
プライムオフィス賃料$ 24.30/SQM

 

GDP予想は修正され、カンボジア経済は当初の予想より改善されました。
予測では、2021年のGDP成長率は、2020年に予想される-2から-4%の赤字を相殺すると推定されます。
本年9ヶ月で、18件7,500ユニットの新規プロジェクトが立ち上がりました。

 

前例のない年の後半を通過するにつれて、カンボジアの不動産市場に対するCOVID-19パンデミックの影響はさまざまです。
一般的に、2020年第3四半期中、賃料と稼働率の修正は当初の予想よりもわずかでした。
2020年第2四半期と比較して、より広範なインセンティブパッケージを積極的に検討している多くの家主に支えられて、賃貸および販売取引が増加しています。 ただし、2019年の同時期に見られたレベルと比較すると、両方のセクターは引き続き抑制されています。

ADBとIMFは、2020年9月の時点でカンボジアの2020年GDP成長予測を上方修正し、それぞれ-4.0%と-2.0%と予測しています。カンボジア経済財務省も2020年と2021年のGDP成長予測を修正し、それぞれ-1.9%と3.5%と見積もっています。承認された建設への投資は、承認されたプロジェクトの価値が2019年と比較して減少したものの、承認の数は前年比で増加しています。

地域全体で旅行制限がいくらか緩和されており、これは今年の第4四半期に移行する前兆です。2021年1月1日から始まるキャピタルゲイン税法の施行の発表は、今年の最終四半期に取引活動の適度な上昇をもたらすと予想されます。

コンドミニアムのマーケットビュー

 

<供給>
第3四半期の間に、プノンペン全体のマンションの総供給量は3.97%増加しました。これは、アーバンビレッジフェーズ1の完了のみで構成され、手頃な価格のセグメント内の供給量が15.67%増加しました。
第3四半期中に新しいプロジェクトは開始されませんでしたが、3つのプロジェクトが供給パイプラインに新しいフェーズを導入しました。これは、プノンペンに精通している開発者がこのセクターの短期的なパフォーマンスについて引き続き楽観的であることを示しています。
第4四半期には、約2,600ユニットからなる4つの追加の完成が見込まれます。しかし、このセクターでは建設の遅れが続いており、現在6つのプロジェクトが2021年までの完成を遅らせています。

<セール価格>
全セグメントの平均提示価格は、第3四半期も引き続き下落圧力に直面しました。ミッドレンジセクターは最も下向きに調整され、次に手頃な価格、次にハイエンドがそれぞれ1.39%、1.17%、1.02%で調整されました。

開発者は、販売速度を維持するために、プロジェクト内の選択されたユニットに割引やプロモーションを提供することに積極的に取り組んでいます。多くの開発者は地元のバイヤーに焦点を合わせる方向に軸足を移しており、開発者が販売を競うにつれて値下げを予測しているのはこの傾向です。

<賃料>
2020年第3四半期中、マンション家賃もわずかな修正をしました。ミッドレンジ
賃料は1.71%下方修正されたが、ハイエンド賃料はさらに影響を受け、2.88%マイナスに調整されました。
これらの調整は、プノンペンがテナント市場で家主はさらなる賃料の引き下げを推進し、テナントを引き付けるための他のインセンティブを促進しています。

セクター全体で、家主は提供される設備とサービスを改訂してきました。より競争の激しい市場は、バーチャルツアー、プロモーションビデオ、およびマーケティングプレゼンスの向上がますます一般的になっている代理店を通じても見ることができます。

 

オフィスのマーケットビュー


<供給と占有>
第3四半期には、3つのオフィスビルが完成しました。TKセントラル、ザポイントサヨンプノンペンで構成される新しい物件は、合計で30,007平方メートルを追加しました。
年末までに市場全体の空室率は2011年以来の最高水準に上昇すると予測されています。第3四半期の稼働率は74.7%ですが、2020年第4四半期にはさらに多くの完成が見込まれており、この数はさらに低下する可能性があります。
オフィスセグメントでは、これまでに完成が8件あり、現在の開発サイクルのピークが2020年に設定されているため、平均空室率はすでに高い傾向にあります。ただし、開発サイクルは数か月延長され、2021年後半に延期されたのは推定50,000平方メートルです。

<賃料>
強力な2019年の後、2020年のさらなる成長の見込みは、COVID-19の影響によって縮小されました。これにより、すべてのオフィスサブセクターで賃料の調整が広まりました。
グレードBセグメント内の見積賃料は、CBDと非CBDでそれぞれ-6.3%と-9.4%減少しました。さらに、グレードCのNCBD賃料も-4.2%のマイナス調整を目撃しました。一方、グレードCのCBDは、四半期を通じて2.6%の上昇を記録しました。
家主は、需要を減らすために実用的なアプローチを取り続け、テナントの問題点に合わせて提供を改善し、リースの更新を交渉する際にかなり鋭敏になります。
 

参考:CBRE Cambodia_Phnom-Penh_Marketview_2020_Q3

 

カンボジア不動産の最新情報に関しては、セミナーやYouTubeチャンネルでもご案内をしておりますので良ければのぞいてみてくださいね。